Gayrimenkulde dengeleri değiştiren hareket! Konut, arsa ve araziyi solladı

2024 yılı gayrimenkul satış istatistikleri açıklandı. Özellikle yılın son aylarında konut satışları oldukça hareketli bir seyir izlemişti. Piyasada konut satışları artarken, yıl boyunca cansız seyreden kredili satışlarda hareketlenmeler dikkat çekmişti.

TÜİK verilerine göre 2024 yılı sonunda konut dışı gayrimenkul (arsa-tarla) satışları bir önceki yıla göre yüzde 8 düşerek 1 milyon 588 bine geriledi. Konut satışları ise yüzde 20.6 oranında yükseldi. Böylelikle 1 milyon 478 bin 25 adet konut satışı yapılmış oldu.

Peki arsa ve arazi satışları neden azaldı? Vatandaşı konuta yönlendiren etkenler neler? 2025'te arsa, arazi ve konut fiyatları nasıl seyreder? Şu anda hangi yatırım daha mantıklı?

‘TÜM SATIŞLARIN YÜZDE 48’İ KONUTTA OLDU’

Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Gayrimenkul satışlarında dengeler değişiyor. Aslında 2024 yılında bir önceki yıla göre gayrimenkul satışları yüzde 3.9 arttı ve 3 milyon 65 bin sayısına ulaştı.

Bu sayılar içerisinde 2 kategori var. Biri konut satışları, diğeri ise konut dışı satışlar. Konut satışlarına baktığımızda 1 milyon 478 bin sayısına ulaştık. Bu, tüm satışların yüzde 48’inin konutlardan oluştuğunu gösteriyor. Bu oran genelde yüzde 45 seviyesindeydi. Bu nedenle konut satışları geçen yıla göre artış kaydetti diyebiliriz.

‘1 MİLYON 140 BİN ARSA VE ARAZİ SATILDI’

Konut dışı satışlarda toplamda 1 milyon 588 bin rakamına ulaştık. Konut dışı satışların yüzde 15’ini ticari gayrimenkuller oluşturuyor. Bir diğeri ise arsa ve arazi satışlarıdır. Ben ticari gayrimenkullerdeki satışın nispeten bu sene biraz daha az yapıldığını değerlendiriyorum. Ticari gayrimenkulde daralma oldu.

2024 yılında ticari gayrimenkul tarafında yaklaşık 450 bin civarında satış gerçekleşirken, arsa ve arazi tarafında bu sayı yaklaşık 1 milyon 140 bin seviyelerinde oldu.

VATANDAŞ NEDEN KONUTA YÖNELDİ?

Son dönemde özellikle konut tarafında amortisman süreleri avantaj oluşturdu. Kira gelirine göre gayrimenkul fiyatları oldukça düştü. Kiralar artarken gayrimenkullerin satış fiyatları yatay seyredince kira getirisi önemli bir avantaj oluşturdu. 25 yıla kadar uzun sürede amorti eden gayrimenkullerde süreler 13-15 yıla kadar geriledi.

İKİNCİ ETKEN FİYATLAR!

Bir diğer neden ise gayrimenkulde üretim maliyetleri artmasına rağmen konut fiyatları enflasyonun gerisinde ve yatay bir seyir izledi. Bu da üretim maliyetlerinin arttığı bir dönemde yatırımcıların gözünden kaçmadı.

Ayrıca konuta olan ihtiyacın yükseldiğini söylemek mümkün. Konutta elimizdeki stoklar önemli derecede azaldı.

‘ARSA VE ARAZİ SATIŞLARINA OLUMSUZ YANSIDI’

Arsa ve arazilerle ilgili ülkemizde regülasyonlar yapıldı. Tarım arazilerinin Hazine’ye kazandırılması anlamında, ekilmeyen arazilerin devlet tarafından kiraya verileceği gibi uygulamalar başta olmak üzere birçok arsa ve arazide izinsiz yapılan yapılaşmalarla olan mücadeleler ve çeşitli sınırlamalar etkisini gösterdi. Bunlar arsa ve arazi satışlarına olumsuz yansıdı.

‘ARSA VE ARAZİLERDE PRİM POTANSİYELİ DAHA FAZLA’

Arsa ve arazilerin kendi içinde prim potansiyeli daha fazladır. Tekrar üretilen bir unsur olmadığı için gelecek dönem içerisinde ekilir, biçilir, sulanabilir arazilerin kıymeti gün geçtikçe daha da artıyor.

ARSA VE ARAZİ SATIŞLARI NEDEN DÜŞTÜ?

İlk 6 ayda arsa ve arazi satışları konut satışlarının çok ilerisindeydi. Son 6 ayda konuta yönelim oldu. Burada mevsimsel etkiler de var. Arsa ve arazi satışları bahar aylarında ve yazın daha fazla oluyor.

‘ARSA, ARAZİ YATIRIMCILARI HEMEN GELİR BEKLEMEZ’

Konut yatırımcısı ile arsa ve arazi yatırımcılarının birbirleriyle çok eşleşmediğini söyleyebiliriz. Arsa ve arazi yatırımcısı bugünden hemen bir gelir beklemez.

‘İSTANBUL’A YAKIN YERDE ARAZİ FİYATI DAİRE FİYATIYLA YARIŞIYOR’

İstanbul’a yakın bölgelerde arsa ve arazi fiyatları bir daire fiyatına yakın. Çünkü bugün İstanbul’a yakın bir bölgede 500 metrekare arsa aldığınızda bunun üzerine belki de 8-10 tane daire yapabiliyorsunuz. Fiyatların İstanbul’daki daire fiyatları ile yarışıyor olması normaldir. İmarı olmasa da üzerinde yapabileceğiniz müstakil yapıların değeri 1 daireden çok daha yüksek oluyor.

İstanbul’da Esenyurt’ta ortalama konut fiyatları metrekarede 25 bin TL seviyesinde. Silivri’de villa imarlı bir arsanın metrekare fiyatı ortalama 7 bin 500 TL diyebiliriz.

Metrekaresi 7 bin 500 TL olsa 500 metrekare bir yer alsanız 3 milyon 750 bin TL yapar. Müstakil bir parsel. Esenyurt’ta da ortalama 100 metrekare bir daire 2.5 milyon TL seviyesinde.

YATIRIMCININ TERCİHİ NE OLMALI?

Eğer yatırımcı, yatırdığı para üzerinden gelir elde etmek istiyorsa konut daha mantıklı gelebilir. Bunun dışında ‘ben yakın zamanda üzerine inşaat yapacağım, orada yaşayacağım’ düşüncesi varsa arsa yatırımını değerlendirebilir.

‘Ben uzun vadeli bir yatırımcıyım, 3-5 yıl beklerim. Benim beklentim önümüzdeki dönemde bu yeri sattığımda iyi bir gelir elde edeyim’ düşüncesindeyse o zaman daha büyük metrekarelerde arsa ve arazi almaları daha mantıklıdır.

2025’TE KONUT FİYATLARI NE OLUR?

Gayrimenkulün prim potansiyeli her zaman için var. Bugün fiyatlarda önümüzdeki aylar itibarıyla üretim maliyetinin artmasıyla ben konut fiyatlarında daha yüksek bir artışı bekliyorum.

ARSA VE ARAZİ FİYATLARI NE KADAR ARTAR?

Arsa ve araziler için de nispeten enflasyon beklentilerini karşılayan fiyat artışları gerçekleşir.”